一、建筑物區分所有權與相鄰關系的區別

（一）、所有權的概念及特征
所有權是所有權人依法對自己財產所享有的占有，使用，收益和處分的權利。它主要具有以下特征

1、絕對性
所有權不需要他人的積極行為，只要他人不加干預，所有人自己便能實現其權利。所有權關系的義務主體是所有權人以外的一切人，其所負的義務是不得非法干預所有權人行使其權利，是一種特定的不作為義務。

2、相對排他性
所有權人有權排除他人對于其行使權力的干涉，且同一物上只能存在一個所有權，而不能并存兩個以上的所有權。當然，所有權的排他性相對相鄰權來說就不是絕對的，現代各國法律對所有權均有不同程度的限制。

3、完全性
所有權是所有權人對于其所有物進行一般的、全面的支配，是最全面、最充分的物權。它不僅包括對于物的占有、使用、收益，還包括了對于物的最終處分權。所有權是最完全的物權，是他物權的源泉。

4、永久性
所有權的存在不能預定其存續期間，例如，當事人之間不能約定所有權的期限。
《民法典》第二百七十一條【建筑物區分所有權】業主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。

引用法規
[1]《民法典》 第二百七十一條

二、建筑物有權區分所有權嗎

所謂建筑物區分所有權，通俗一點說是居住在高層建筑中的業主，對于他自己專有的住宅享有的權利，以及走廊、樓梯、小區綠地和道路等共有部分，享有的共同所有權和共同管理的權利。例如張三在北京購買了一處住房，他對其購買的房屋享有專有權利，同時對走廊、樓梯、小區綠地等公共設施與其它居住在小區的業主共同享有所有權和管理權。隨著我國住房商品化的推行，公民在購房時因資金數額和實際需要的限制，造成一棟房被區分為數個部分作為所有權的客體。對這種區分的數個部分所有權，我國房產管理部門是準予登記的，這就產生了建筑物的區分所有權。例如，一幢樓房的不同樓層或單元為不同的人所購買，各所有人對自己購買的部分享所有權并得到法律確認。同時，同一幢樓房的各個所有人為了保有自己房屋的所有權又形成了房屋共有關系。因此，當一幢建筑物被區分為數個部分時，其中有專有部分，也有共有部分，這種在專有部分上成立的所有權，即為建筑物的區分所有權。

三、建筑物區分所有權與相鄰關系

1、兩者的表現形式不同。不可抗力和情勢變更在具體的表現形式上存在較大的差異。不可抗力一般表現為災難性事件，如臺風、地震等。而情勢變更則表現為合同基礎動搖，即當事人締約之際期待和重視的事實消除或并未出現，如價格暴漲暴跌等。

2、兩者的適用程序不同。情勢變更和不可抗力導致合同變更和解除合同時所適用的程序不同。各國法律都規定，如果在合同履行過程中發生不可抗力并導致合同履行不能，則因不可抗力而履行不能的一方當事人享有法定的變更、解除權，可以直接通知對方當事人解除或變更合同。但在情勢變更的情形下，當事人要援用情勢變更原則救濟自身利益，主張變更或解除合同，必須請求法院做出裁判，如果法院駁回當事人的請求，則該當事人仍應履行合同義務。

3、兩者之間不存在對應的關系。在相互關系上，不可抗力與情勢變更之間并不存在一一對應的關系。也就是說，不可抗力的發生并不必然導致情勢變更，如果不可抗力并沒有導致使合同基礎動搖或者喪失而引起當事人之間的利益失衡，就沒有適用情勢變更原則的可能。而情勢變更原則的適用不僅局限于不可抗力，還包括意外事故和其它事件。

4、兩者的功能不同。根據民法典的規定，不可抗力屬于法定免責事由，在合同責任和侵權責任中均可適用，一旦出現了不可抗力，則產生債務人依法被免于承擔民事責任，也可導致合同的變更和解除。而情勢變更原則屬于合同履行的原則，其功能在于指導合同正常履行。即在合同履行過程中因情勢變更的出現仍使當事人履行義務，有悖誠實信用原則，從而應允許當事人變更或解除合同。

5、兩者的后果不同。不可抗力和情勢變更都能導致合同的變更或解除。但是兩者產生的后果存在明顯的差異。因不可抗力而導致合同變更或解除，無論是全部不能或一部分不能，也無論是一時不能或永久不能，都必須是該合同因不可抗力而不能履行。而適用情勢變更導致合同變更或解除的情形，則并不要求合同履行不能，而此時合同仍然能夠履行，只不過履行代價過于高昂，且強行履行將導致合同當事人之間出現嚴重的利益不平衡狀態。

四、建筑物區分所有權的共有部分有哪些

建筑物區分所有人依據法律、合同以及區分所有人之間的規約，對建筑物的共用部分、基地使用權、小區的公共場所和公共設施等共同享有財產權利。最高人民法院《關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第三條規定，共有部分包括法定共有部分、天然共有部分和約定共有部分。法定共有部分即法律、行政法規明確規定屬于業主共有的部分，包括建筑區劃內的道路（屬于城鎮公共道路的除外）、綠地（屬于城鎮公共綠地以及明示屬于個人的除外）、其他公共場所、公用設施和物業服務用房、占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位及電梯、水箱等。天然共有部分，即法律沒有規定，合同也沒有約定，而且一般也不具備登記條件，但從其屬性上天然屬于共有的部分，包括建筑物的基本結構部分、公共通行部分、公共設施設備部分和公共空間等，其中包括外墻面、屋頂、通道等屬于共有部分。約定共有部分是業主約定為共有的部分。共有部分很難通過列舉的方法予以窮盡，根據“非特定權利人所有即為業主共有”的原則，滿足下列兩個條件的應當認定為共有部分

1．不屬于業主專有部分；

2．不屬于市政公用部分或者其他權利人所有。我國物權編確定了“房隨地走”和“地隨房走”的制度。業主擁有了專有部分的所有權，對該專有部分所占的土地也享有相應的建設用地使用權。但由于是區分所有的建筑物，其中的某一專有部分所對應的建設用地使用權無法具體確定。因此，建筑區劃內的土地，依法由業主共同享有建設用地使用權，但屬于業主專有的整棟建筑物的規劃占地或者城鎮公共道路、綠地占地除外。
《民法典》第二百七十一條，業主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。
第二百七十四條，建筑區劃內的道路，屬于業主共有，但是屬于城鎮公共道路的除外。建筑區劃內的綠地，屬于業主共有，但是屬于城鎮公共綠地或者明示屬于個人的除外。建筑區劃內的其他公共場所、公用設施和物業服務用房，屬于業主共有。
《民法典》第二百七十五條，建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。
占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業主共有。

引用法規
[1]《關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》 第三條
[1]《民法典》 第二百七十一條
[2]《民法典》 第二百七十四條
[1]《民法典》 第二百七十五條