一、物權(quán)法司法解釋建筑物區(qū)分所有權(quán)

1.設(shè)立方式不同子公司一般是由包括公司在內(nèi)的兩個(gè)以上股東按照《公司法》的規(guī)定設(shè)立，注冊應(yīng)當(dāng)符合《公司法》對設(shè)立條件及投資方式的規(guī)定，并到工商部門領(lǐng)取《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》，子公司的名稱最后一般是某某有限責(zé)任公司或某某股份有限公司。公司設(shè)立分支機(jī)構(gòu)，一般是由總公司在其住所地之外向當(dāng)?shù)毓ど虣C(jī)關(guān)提出設(shè)立申請，領(lǐng)取《營業(yè)執(zhí)照》，分公司的名稱最后都是某某分公司。

2.法律地位不同子公司具有法人資格，擁有獨(dú)立的名稱、公司章程和組織機(jī)構(gòu)，對外以自己的名義從事經(jīng)營活動，并可以在其自身經(jīng)營范圍內(nèi)獨(dú)立開展各種業(yè)務(wù)活動、從事各類民事活動，獨(dú)立承擔(dān)公司行為所帶來的一切后果和責(zé)任。但涉及公司利益的重大決策或重大人事安排，仍須由母公司決定。分公司是由總公司在其住所地之外向當(dāng)?shù)毓ど滩块T提請?jiān)O(shè)立的，其屬于總公司的分支機(jī)構(gòu)，不具有法人資格，無獨(dú)立的名稱、公司章程和組織機(jī)構(gòu)，雖可以獨(dú)立開展業(yè)務(wù)活動，但必須以總公司分支機(jī)構(gòu)的名義從事經(jīng)營活動，且只能在公司授權(quán)范圍內(nèi)進(jìn)行。

3.受控制方式不同母公司對子公司一般不直接控制，多采用間接控制方式，即通過做出投資決策以及任免子公司董事會成員來影響子公司的生產(chǎn)經(jīng)營活動。分公司則不然，其財(cái)產(chǎn)、業(yè)務(wù)、人事受總公司直接控制，并只能在總公司的經(jīng)營范圍內(nèi)從事經(jīng)營活動。

4.承擔(dān)債務(wù)責(zé)任方式不同子公司具有法人資格，其以自身全部財(cái)產(chǎn)為其經(jīng)營活動中產(chǎn)生的債務(wù)承擔(dān)責(zé)任。分公司不僅無獨(dú)立財(cái)產(chǎn)，且在財(cái)務(wù)上須與總公司統(tǒng)一核算，分公司在經(jīng)營活動中產(chǎn)生的債務(wù)，總公司必須以其全部財(cái)產(chǎn)為限承擔(dān)清償責(zé)任。

5.訴訟中的法律效果不同我國法人制度的基本精神是法人僅以其自身財(cái)產(chǎn)承擔(dān)民事責(zé)任，因子公司是獨(dú)立法人，故子公司只須以其自身資產(chǎn)為限承擔(dān)民事責(zé)任，除出資人（即子公司的各股東）出資不實(shí)或出資后抽逃資金外，無法清償?shù)牟糠殖鲑Y人無須另行承擔(dān)。分公司不是獨(dú)立法人，業(yè)務(wù)開展過程中出現(xiàn)不能履行債務(wù)的情形時(shí)，債權(quán)人可以要求總公司承擔(dān)清償義務(wù)，在訴訟中可直接以總公司為被告要求其承擔(dān)責(zé)任。

二、建筑物區(qū)分所有權(quán)最高司法解釋的解釋

按照建筑物區(qū)分所有權(quán)理論通說認(rèn)為，界定專有部分的標(biāo)準(zhǔn)是“具有構(gòu)造和利用上的獨(dú)立性”。此外，專有部分屬于不動產(chǎn)，而不動產(chǎn)所有權(quán)的取得一般須經(jīng)登記。因此有必要把登記作為專有部分界定的標(biāo)準(zhǔn)之一。盡管目前還存在一些本應(yīng)屬于專有部分卻無法進(jìn)行登記的情況，但隨著登記制度的不斷完善，并不意味著日后不能辦理登記。所以，司法解釋將“登記”表述為“能夠登記”。除了建筑物內(nèi)住宅、經(jīng)營性用房等房屋外，司法解釋從現(xiàn)實(shí)生活出發(fā)規(guī)定，專有部分的范圍還包括整棟建筑物、特定空間及露臺等。

三、區(qū)分建筑物所有權(quán)司法解釋

1、須獲得出租人的書面同意。出租人將租賃房屋進(jìn)行轉(zhuǎn)租的行為必須先行獲得出租人的書面同意，否則即構(gòu)成無權(quán)處分行為，其轉(zhuǎn)租行為的有效還是無效就處于待定狀態(tài)，只有取得出租人的事后同意或者租賃房屋的所有權(quán)，該轉(zhuǎn)租行為才能被認(rèn)定為有效。

2、房客查看房主產(chǎn)權(quán)原件，房屋租賃許可證原件，房主身份證原件。及產(chǎn)權(quán)證的產(chǎn)權(quán)人與身份證相同。并索取復(fù)印件做為租房合同附件。

3、出租人出售租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人在同等條件下有優(yōu)先購買的權(quán)利。

4、房屋租賃，出租人和承租人必須辦理租賃登記備案手續(xù)，辦理備案需要提交的資料

1、房地產(chǎn)權(quán)證書或者其他合法權(quán)屬證明;

2、出租人、承租人的個(gè)人身份證明或者法人、其他組織的登記注冊證明;

3、房屋租賃合同。

5、承租人不退出租賃關(guān)系，既享有承擔(dān)原租賃合同中的承租人權(quán)利義務(wù)，也享有承擔(dān)新轉(zhuǎn)租合同中的出租人權(quán)利義務(wù)。當(dāng)然，這一注意事項(xiàng)也可以因出租人、承租人、次承租人三方進(jìn)行協(xié)商后予以變更。

6、當(dāng)有房客來租房時(shí)，女房主一定要有男性家人陪伴，對自身的安全也有一定的保護(hù)，在租房時(shí)需在這方面應(yīng)該十分注意。

7、簽租房合同時(shí)一定不能大意草率，不著急簽字。

四、建筑物有區(qū)分所有權(quán)嗎？

所謂建筑物區(qū)分所有權(quán)，通俗一點(diǎn)說是居住在高層建筑中的業(yè)主，對于他自己專有的住宅享有的權(quán)利，以及走廊、樓梯、小區(qū)綠地和道路等共有部分，享有的共同所有權(quán)和共同管理的權(quán)利。例如張三在北京購買了一處住房，他對其購買的房屋享有專有權(quán)利，同時(shí)對走廊、樓梯、小區(qū)綠地等公共設(shè)施與其它居住在小區(qū)的業(yè)主共同享有所有權(quán)和管理權(quán)。隨著我國住房商品化的推行，公民在購房時(shí)因資金數(shù)額和實(shí)際需要的限制，造成一棟房被區(qū)分為數(shù)個(gè)部分作為所有權(quán)的客體。對這種區(qū)分的數(shù)個(gè)部分所有權(quán)，我國房產(chǎn)管理部門是準(zhǔn)予登記的，這就產(chǎn)生了建筑物的區(qū)分所有權(quán)。例如，一幢樓房的不同樓層或單元為不同的人所購買，各所有人對自己購買的部分享所有權(quán)并得到法律確認(rèn)。同時(shí)，同一幢樓房的各個(gè)所有人為了保有自己房屋的所有權(quán)又形成了房屋共有關(guān)系。因此，當(dāng)一幢建筑物被區(qū)分為數(shù)個(gè)部分時(shí)，其中有專有部分，也有共有部分，這種在專有部分上成立的所有權(quán)，即為建筑物的區(qū)分所有權(quán)。

五、建筑物區(qū)分所有權(quán)是指的什么

1、建筑物區(qū)分所有權(quán)的客體具有整體性;

2、建筑物區(qū)分所有權(quán)的具有多樣性;

3、建筑物區(qū)分所有權(quán)的本身具有統(tǒng)一性;

4、建筑物區(qū)分所有權(quán)中的專有權(quán)具有主導(dǎo)性。

六、建筑物區(qū)分所有權(quán)的構(gòu)成是什么？

1、對專有部分的所有權(quán)。即業(yè)主對建筑物內(nèi)屬于自己所有的住宅、經(jīng)營性用房等專有部門可以直接占有、使用，實(shí)現(xiàn)居住或者經(jīng)營的目的;也可以依法出租、出借，獲取收益和增進(jìn)與他人感情;還可以用來抵押貸款或出售給他人。

2、對建筑區(qū)劃內(nèi)的共有部分享有共有權(quán)。即每個(gè)業(yè)主在法律對所有權(quán)未作特殊規(guī)定的情形下，對專有部分以外的走廊、樓梯、過道、電梯、外墻面、水箱、水電氣管線等共有部分，對小區(qū)內(nèi)道路、綠地、公用設(shè)施、物業(yè)管理用房以及其他公共場所等共有部分享有占有、使用、收益、處分的權(quán)利;對建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫有優(yōu)先購買的權(quán)利。

3、對共有部分享有共同管理的權(quán)利，即有權(quán)對共用部位與公共設(shè)備設(shè)施的使用、收益、維護(hù)等事項(xiàng)通過參加和組織業(yè)主大會進(jìn)行管理。業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)三個(gè)方面的是一個(gè)不可分離的整體。在這三個(gè)方面的權(quán)利中，專有部分的所有權(quán)占主導(dǎo)地位，是業(yè)主對共有部分享有共有權(quán)以及對共有部分享有共同管理權(quán)的基礎(chǔ)。如果業(yè)主轉(zhuǎn)讓建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房，其對共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利則也一并轉(zhuǎn)讓。業(yè)主享有建筑物區(qū)分所有權(quán)的同時(shí)，也必須履行相應(yīng)的義務(wù)。