一、小產權房的合法性與購買的合法性和風險性

首先，作為一名法律工作者，我們不建議買深圳的小產權房。不但不建議買深圳的小產權房，各地的小產權房我們都不建議買。原因呢如下，第一，小產權房這個概念是一個偽概念。不存在小產權的問題。也就是說，房屋有可能是違章建筑。房屋并沒有取得規劃許可，建設許可，開發許可。完全是沒有產權的房屋，購房者的權益很難獲得保證。在將來，政府的治理越來越嚴格的情況下，很有可能會對小產權房進行處理，那這種處理我們現在不能進行評價，當然，也有些人通過購買銷售小產權房獲得了相關的利益。但是，在這里，作為一個法律問題，作為一個律師來說，我們不建議您購買小產權房，因為它在法律上是沒有保證的。

二、小產權房是違法建設的房屋，其所有權歸地方政府所有。

小產權房是指在農村集體土地上建設的房屋，未辦理相關證件，未繳納土地出讓金等費用，其產權證不是由國家房管部門頒發，而是由鄉政府或村頒發，亦稱“鄉產權房”。
【法律依據】
《土地管理法》第十條，農民集體所有的土地依法屬于村農民集體所有的，由村集體經濟組織或者村民委員會經營、管理；已經分別屬于村內兩個以上農村集體經濟組織的農民集體所有的，由村內各該農村集體經濟組織或者村民小組經營、管理；已經屬于鄉（鎮）農民集體所有的，由鄉（鎮）農村集體經濟組織經營、管理。

引用法規
[1]《土地管理法》 第十條

三、小產權房辦理房產證的流程

　小產權房是指在農村集體土地上建設的房屋，未繳納土地出讓金等費用，其產權證不是由國家房管部門頒發，而是由鄉政府或村政府頒發，亦稱“鄉產權房”。“小產權房”不是法律概念，是人們在社會實踐中形成的一種約定俗成的稱謂。該類房沒有國家發放的土地使用證和預售許可證，購房合同在國土房管局不會給予備案。所謂產權證亦不是真正合法有效的產權證。　　“小產權房”的性質有兩種一種是在集體建設用地上建成的，即“宅基地”上建成的房子，只屬于該農村的集體所有者，外村農民不能購買；另一種是在集體企業用地或者占用耕地違法建設的房子。以上為小產權房辦理房產證的解答

四、小產權房是什么？小產權有哪些特征？

1、集體土地建設的房屋。“小產權房”最重要的特點就是在集體土地上開發的房屋，我國現行法律法規規定，農村土地一般歸農村集體所有，如果要在農村集體土地上進行商品房開發并公開向社會銷售，必須先經國家征收，把集體土地變性，成為國有土地，再出讓給開發商，開發商向國家交納土地出讓金等稅費后，才能進行開發建設。

2、沒有“五證”。商品房之所以公開出售，其主要是具備開發的條件，“五證”齊全，即國有土地使用證、規劃許可證、規劃工程許可證、施工許可證、商品房預（銷）售許可證。而“小產權房”由于缺乏國有土地使用證，也就談不上規劃許可證等“四證”。

3、價格便宜。“小產權房”好賣，最主要的是其售價相對便宜，甚至比正常商品房便宜一半以上，因為它不含征用土地費、土地出讓金及各種稅費等費用，所以價格低廉。

4、無合法產權。小產權房無法進行房屋產權登記，不能辦理房屋所有權證。城市居民購買“小產權房”，無法在房屋登記機構辦理房屋登記，領取房屋所有權證書。

5、開發違規較多。開發“小產權房”，不像開發商品房那樣嚴格，大多是村或無開發資質的公司自己開發，有的是建設公司開發，也有的是一些單位或個人參與開發，缺乏開發的必備資質和公司營業條件，房屋設計及建筑質量得不到保障。

五、小產權房買賣注意事項如何規避風險和避免糾紛。

1、看開發主體是否合法實施城中村土地開發的主體可以是村民，還可以是農村集體經濟組織依法成立具備法人資格和房地產開發資格的經濟實體，也可以是村委會依法委托房地產開發的企業。但主體一定要取得合法開發土地的資格。

2、看是否取得國有土地使用證按照有關規定，城中村的開發用地，必須經土地整體儲備中心征為國有土地，實現土地性質的轉變，再通過“招拍掛”方式交給土地使用者使用，并由國土房產局核發的國有土地使用證。

3、看是否符合城市規劃城中村改造項目，必須符合城市總體規劃，只有符合城市整體規劃，購房者的房屋所有權證書才有一定取得的保障。

4、看是否取得建筑工程施工許可證城中村改造項目應按照《建筑法》的規定，進行報建、招標、施工、監理以及組織竣工驗收。

5、看有沒有商品房銷（預）售許可證這是城中村改造項目準許向社會銷售的重要標志。城中村項目改造應符合《房地產法》的規定，經國有房產局的審核，各項條件符合有關法律法規的規定，取得商品房銷（預）售許可證后，才能向社會銷售。