一、宅基地是什么？

宅基地，是指農(nóng)村的村民為了自己的居住而占有以及利用本村集體所有的土地。宅基地包括已經(jīng)建有房屋、曾經(jīng)建過(guò)房屋或者決定用于建造房屋的土地，已經(jīng)建有房屋的土地、曾經(jīng)建過(guò)房屋但已無(wú)覆蓋物或不能居住的土地以及準(zhǔn)備建造房屋的規(guī)劃用地這三種。

二、商業(yè)用地如何轉(zhuǎn)為住宅用地？

商業(yè)用地土地使用權(quán)最高年限為40年，住宅用地土地使用權(quán)最高年限70年，要想把商業(yè)用地改變成住宅用地繳土地出讓金是肯定的．要想把你的一套房屋改變土地使用性質(zhì)是不能的。
按照現(xiàn)行土地出讓辦法的規(guī)定，其出讓?xiě)?yīng)當(dāng)通過(guò)招標(biāo)、拍賣(mài)或掛牌等方式公開(kāi)進(jìn)行，工業(yè)用地原使用人和買(mǎi)受人不得自行進(jìn)行買(mǎi)賣(mài)。改變?yōu)樯虡I(yè)用途的，必須符合城市總體規(guī)劃，并需經(jīng)過(guò)規(guī)劃部門(mén)批準(zhǔn)。

三、宅基地可以改為商業(yè)用地嗎？

商業(yè)用地與宅基地的區(qū)別　　一，商業(yè)用地土地使用權(quán)最高年限為40年，住宅用地土地使用權(quán)最高年限70年；　　二，要想把商業(yè)用地改變成住宅用地繳土地出讓金是肯定的，宅基地是村集體給自己村成員的福利待遇，不收取費(fèi)用的；　　三，商業(yè)用地的出讓?xiě)?yīng)當(dāng)通過(guò)招標(biāo)、拍賣(mài)或掛牌等方式公開(kāi)進(jìn)行，宅基地只能在本集體內(nèi)流轉(zhuǎn)；　　四，工業(yè)用地原使用人和買(mǎi)受人不得自行進(jìn)行買(mǎi)賣(mài)。改變?yōu)樯虡I(yè)用途的，必須符合城市總體規(guī)劃，并需經(jīng)過(guò)規(guī)劃部門(mén)批準(zhǔn)。宅基地是不能買(mǎi)賣(mài)的。希望以上的信息對(duì)你在宅基地改為商業(yè)用地有幫助

四、商業(yè)用地建住宅的利弊及法律規(guī)定

法律分析
商業(yè)用地上建造的住宅具有以下利弊
（一）利土地建造成本資金回籠時(shí)間短、利潤(rùn)價(jià)值高、房產(chǎn)保值性好、建造標(biāo)準(zhǔn)高；
（二）弊產(chǎn)權(quán)年限短、首付比例高、貸款年限短、水電物業(yè)費(fèi)生活成本高、轉(zhuǎn)讓契稅高。
法律依據(jù)
《中華人民共和國(guó)契稅法》第三條
契稅稅率為百分之三至百分之五。契稅的具體適用稅率，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府在前款規(guī)定的稅率幅度內(nèi)提出，報(bào)同級(jí)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)決定，并報(bào)全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)和國(guó)務(wù)院備案。省、自治區(qū)、直轄市可以依照前款規(guī)定的程序?qū)Σ煌黧w、不同地區(qū)、不同類(lèi)型的住房的權(quán)屬轉(zhuǎn)移確定差別稅率。
《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第十二條
土地使用權(quán)出讓最高年限按下列用途確定
（一）居住用地七十年；
（二）工業(yè)用地五十年；
（三）教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年；
（四）商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地四十年；
（五）綜合或者其他用地五十年。

引用法規(guī)
[1]《中華人民共和國(guó)契稅法》 第三條
[1]《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》 第十二條