一、房證辦理二套房如何認定

1、使用商業貸款購買過一套房產，貸款未結清就申請貸款，購買第二套房產，被認定為二套房，若是第一套房產的貸款已經完成，或者已經出售且能提供出售證明的，則算首套房。

2、借款人此前已有兩次商業貸款記錄，且有一次未還清的，再次申請將被認定為二套房，如果兩次均已還清，且產權人能夠提供兩次房產出售證明的，算首套購房。

3、夫妻雙方中，任何一方在婚前有過貸款購房記錄，在貸款未還清之前，以夫妻雙方的名義共同申請貸款購房，被認定為二套房，若是婚前貸款已經還完，則算首套房。

二、.上海二套房認定準則

1、商業性個人住房借貸中居民家庭住房套數，應依據擬購房家庭（包括借債人、另一半及未成年娃兒，下同）人員名下事實上擁有的成套住房數量進行認定。

2、應借債人的申請或授權，直轄市、計劃單列市、省會（首府）城市及其他具有查看要求的城市房地產主管部門應通過房屋登記信息系統進行借債人家庭住房登記記錄查看，并出具書面查看結果。如因當地暫不具有查看要求而不能提供家庭住房登記查看結果的，借債人應向借貸人提交家庭住房實有套數書面誠信保證。借貸人查實誠信保證不實的，應將其記作不良記錄。

3、有下列情形之一的，借貸人應對借債人執行第二套（及以上）差別化住房信貸政策
（一）借債人首次申請利用借貸買下住房，如在擬購房所在地房屋登記信息系統（含預售合同登記備案系統，下同）中其家庭已登記有一套（及以上）成套住房的。
（二）借債人已利用借貸買下過一套（及以上）住房，又申請借貸買下住房的。
（三）借貸人通過查看征信記錄、面測、面談（必要時居訪）等形式的盡責調查，確信借債人家庭已有一套（及以上）住房的。

三、上海如何界定二套房有哪些認定標準？

1、貸款買過一套，在房屋登錄系統中能夠查詢到房產，再次購買算第二套。

2、貸款買過一套，賣掉后，房屋登記不能查詢到房產，但在銀行征信系統中可查詢到貸款記錄，再次貸款買房，算二套。二套房的認定標準只有兩種，一種方式是房屋登記認定，另一種方式則是銀行認定。