一、業(yè)主自治物業(yè)小區(qū)如何管理

1.設(shè)立方式不同子公司一般是由包括公司在內(nèi)的兩個以上股東按照《公司法》的規(guī)定設(shè)立，注冊應(yīng)當(dāng)符合《公司法》對設(shè)立條件及投資方式的規(guī)定，并到工商部門領(lǐng)取《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》，子公司的名稱最后一般是某某有限責(zé)任公司或某某股份有限公司。公司設(shè)立分支機構(gòu)，一般是由總公司在其住所地之外向當(dāng)?shù)毓ど虣C關(guān)提出設(shè)立申請，領(lǐng)取《營業(yè)執(zhí)照》，分公司的名稱最后都是某某分公司。

2.法律地位不同子公司具有法人資格，擁有獨立的名稱、公司章程和組織機構(gòu)，對外以自己的名義從事經(jīng)營活動，并可以在其自身經(jīng)營范圍內(nèi)獨立開展各種業(yè)務(wù)活動、從事各類民事活動，獨立承擔(dān)公司行為所帶來的一切后果和責(zé)任。但涉及公司利益的重大決策或重大人事安排，仍須由母公司決定。分公司是由總公司在其住所地之外向當(dāng)?shù)毓ど滩块T提請設(shè)立的，其屬于總公司的分支機構(gòu)，不具有法人資格，無獨立的名稱、公司章程和組織機構(gòu)，雖可以獨立開展業(yè)務(wù)活動，但必須以總公司分支機構(gòu)的名義從事經(jīng)營活動，且只能在公司授權(quán)范圍內(nèi)進(jìn)行。

3.受控制方式不同母公司對子公司一般不直接控制，多采用間接控制方式，即通過做出投資決策以及任免子公司董事會成員來影響子公司的生產(chǎn)經(jīng)營活動。分公司則不然，其財產(chǎn)、業(yè)務(wù)、人事受總公司直接控制，并只能在總公司的經(jīng)營范圍內(nèi)從事經(jīng)營活動。

4.承擔(dān)債務(wù)責(zé)任方式不同子公司具有法人資格，其以自身全部財產(chǎn)為其經(jīng)營活動中產(chǎn)生的債務(wù)承擔(dān)責(zé)任。分公司不僅無獨立財產(chǎn)，且在財務(wù)上須與總公司統(tǒng)一核算，分公司在經(jīng)營活動中產(chǎn)生的債務(wù)，總公司必須以其全部財產(chǎn)為限承擔(dān)清償責(zé)任。

5.訴訟中的法律效果不同我國法人制度的基本精神是法人僅以其自身財產(chǎn)承擔(dān)民事責(zé)任，因子公司是獨立法人，故子公司只須以其自身資產(chǎn)為限承擔(dān)民事責(zé)任，除出資人（即子公司的各股東）出資不實或出資后抽逃資金外，無法清償?shù)牟糠殖鲑Y人無須另行承擔(dān)。分公司不是獨立法人，業(yè)務(wù)開展過程中出現(xiàn)不能履行債務(wù)的情形時，債權(quán)人可以要求總公司承擔(dān)清償義務(wù)，在訴訟中可直接以總公司為被告要求其承擔(dān)責(zé)任。

二、業(yè)主如何通過物業(yè)管理自治實現(xiàn)自治？

管理規(guī)約屬于業(yè)主自治規(guī)范，因而其應(yīng)當(dāng)由業(yè)主自由協(xié)商確定。有的國家在相關(guān)立法中對其做了引導(dǎo)性列舉，或由政府相關(guān)部門提供管理規(guī)約的示范以供業(yè)主參考。一般而言，管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)以業(yè)主的權(quán)利義務(wù)為核心，對以下事項作出規(guī)定

1.物業(yè)區(qū)域概況。包括物業(yè)的名稱、坐落、面積四至、使用期限、共用部分和公共設(shè)施設(shè)備等的狀況。

2.業(yè)主、開發(fā)建設(shè)單位、物業(yè)管理企業(yè)各自的權(quán)利和義務(wù)。業(yè)主的權(quán)利義務(wù)應(yīng)當(dāng)以《民法典》和《物業(yè)管理條例》中規(guī)定的為基礎(chǔ)，并可以針對本物業(yè)管理區(qū)域的實際情況另行約定其他權(quán)利和特別義務(wù)。

3.業(yè)主大會、業(yè)主委員會產(chǎn)生辦法及其議事規(guī)則。包括業(yè)主大會的召集程序、議事方式、表決程序、業(yè)主投票權(quán)計算方法;業(yè)主委員會的選舉、任期、職責(zé)以及管理規(guī)約的修改程序等。

4.物業(yè)使用、管理、維修的具體規(guī)定。比如物業(yè)區(qū)域內(nèi)的禁止行為，共用部分和設(shè)施的使用方式、經(jīng)營方式（如是否可以在物業(yè)設(shè)置廣告等經(jīng)營設(shè)施）等。

5.關(guān)于物業(yè)管理費和公共維修資金問題。例如，物業(yè)管理費的構(gòu)成，公共維修資金的交納、保管和使用等。

6.違反管理規(guī)約的責(zé)任。管理規(guī)約本質(zhì)上屬于自治規(guī)范，不得設(shè)立公法上的處罰條款，但是，可以約定一些民事責(zé)任的責(zé)任形式。并且規(guī)約可以約定，涉及到需要實施行政處罰措施時，業(yè)主委員會可以及時報請有關(guān)行政管理部門依法處理。業(yè)主行為危害其他業(yè)主利益時，受害業(yè)主可以直接向人民法院起訴。

7.業(yè)主認(rèn)為需要約定的其他事項。管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主大會審議通過，通過之日起生效。

三、業(yè)主自治的物業(yè)必須辦理營業(yè)執(zhí)照嗎？

1、業(yè)主自治的物業(yè)管理機構(gòu)是不需要辦理營業(yè)執(zhí)照的。

2、因為其就是由業(yè)主組成業(yè)主大會，成立業(yè)主委員會，而業(yè)主委員會不是從事經(jīng)營的單位，只需要到所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案就行了。

四、業(yè)主自治的物業(yè)公司

業(yè)主自治是指在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主，基于建筑物區(qū)分所有權(quán)，依據(jù)法律法規(guī)的規(guī)定和民主原則建立自治組織、確立自治規(guī)范，管理本區(qū)域內(nèi)的物業(yè)的一種基層治理模式。業(yè)主自治是由于建筑物區(qū)分所有權(quán)制度的確立和發(fā)展才成為必要。多層建筑或居住小區(qū)的共用部位和共用設(shè)施的產(chǎn)權(quán)由多個區(qū)分所有權(quán)人共有，但各區(qū)分所有權(quán)人的要求各異，從而容易導(dǎo)致各種糾紛發(fā)生。為了統(tǒng)一意見、便于管理，業(yè)主組成管理團體委托其他組織或者自行對小區(qū)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的維護、公共環(huán)境、公共秩序等事項進(jìn)行自治管理，以避免公共事務(wù)無人愿管或無人可管情況的發(fā)生，保證物業(yè)合理使用，使業(yè)主有一個良好的生活居住環(huán)境。只有業(yè)主真正實現(xiàn)自治，物業(yè)管理活動才能真正為業(yè)主服務(wù)，體現(xiàn)業(yè)主的利益，從根本上實現(xiàn)物業(yè)管理制度的目的。各國物業(yè)管理法律制度中，業(yè)主自治都是其基本組成部分。

2021年我國頒布了《物業(yè)管理條例》，初步確立了以業(yè)主大會為核心的業(yè)主自治機制。