租期超過20年，房屋租賃合同整體無效的法律規定是什么
一、租期超過20年是否房屋租賃合同整體無效，法律的規定是什么
對于租賃期限超過二十年的房屋租賃合同，如果沒有其他無效的事由，并不會導致租賃合同整體無效，只是合同中超過二十年的部分無效。也就是說，二十年期限內，雙方有權按照租賃合同的約定履行合同;二十年期限屆滿時，出租人有權收回房屋，承租人也有權拒絕繼續支付租金并退還房屋。
房屋租賃合同無效的情形有哪些
一是出租人就未取得建設工程規劃許可證或者未按建設工程規劃許可證的規定建設的房屋，與承租人簽訂的房屋租賃合同無效;
二是出租人就未經批準或者未按批準建設的臨時建筑，與承租人簽訂的房屋租賃合同無效。
需要注意的是，若因前述事項導致租賃合同糾紛，一審法庭辯論終結前取得相關許可證或者主管部門批準的，法院一般會認定合同有效。
【法律依據】
《民法典》第七百零五條，租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效。
租賃期限屆滿，當事人可以續訂租賃合同；但是，約定的租賃期限自續訂之日起不得超過二十年。
引用法規
[1]《民法典》 第七百零五條
二、超20年租賃合同無效嗎,法律依據？
法律分析
超過20年租賃合同并非全部無效，而是關于租賃期限超過二十年的部分無效。當事人具有相應的民事行為能力；意思表示真實；合同依法成立的有效。租賃期限超過20年的，超過部分無效，但不影響其他部分效力，其他部分依然有效。
法律依據
《中華人民共和國民法典》第一百四十三條
具備下列條件的民事法律行為有效
（一）行為人具有相應的民事行為能力；
（二）意思表示真實；
（三）不違反法律、行政法規的強制性規定，不違背公序良俗。
《中華人民共和國民法典》第七百零三條
租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
《中華人民共和國民法典》第七百零五條
租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效。
租賃期限屆滿，當事人可以續訂租賃合同；但是，約定的租賃期限自續訂之日起不得超過二十年。
引用法規
[1]《中華人民共和國民法典》 第一百四十三條
[1]《中華人民共和國民法典》 第七百零三條
[1]《中華人民共和國民法典》 第七百零五條
三、超20年的租賃合同是否有效？
《民法典》第七百零五條規定，租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效。租賃期間屆滿，當事人可以續訂租賃合同，但約定的租賃期限自續訂之日起不得超過20年。因此，房屋租賃合同包括續訂房屋租賃合同的最長期限均為20年。1、房屋租賃合同期限最長20年，是指當事人每次簽訂的租賃合同所約定租賃期限不得超過20年；并非指數次簽訂租賃合同或者數份租賃合同的總租賃期限不能超過20年。
2、房屋租賃期間屆滿，當事人續訂租房屋租賃合同的租賃期限自續訂之日起不得超過20年。
3、房屋租賃期限超過20年，并非整個租賃合同無效；而是超過20年部分租賃期限無效，也就是租賃期限按20年計算。20年實際上并不是一個絕對的最高期限，因為如果租賃合同雙方當事人在20年期滿時，仍然希望保持租賃關系，可以采取兩個辦法一是并不終止原租賃合同，承租人仍然使用租賃物，出租人也不提出任何異議。二是雙方當事人根據原合同確定的再續簽。
引用法規
[1]《民法典》 第七百零五條
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