一、房屋出租評估方法

1、市場法是房屋租賃市場公開、租賃信息充分時首選的一種方法。

2、收益法是在租賃房屋預期收益可預測或可確定的情況下常用的估價方法。

3、成本法是采用成本累加的方法計算房屋租賃價格的一種方法。

二、拆遷房屋價值評估與法律認定的

律師解答
拆遷房屋的價值評估，是由符合規定的專業估價機構，根據估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，選用適宜的估價方法，并在綜合分析影響房地產價格因素的基礎上，對房地產在估價時點的客觀合理價格或價值進行估算和判定的。
根據《國有土地上房屋征收評估辦法》第九條規定，房屋征收評估前，房屋征收部門應當組織有關單位對被征收房屋情況進行調查，明確評估對象。評估對象應當全面、客觀，不得遺漏、虛構。
房屋征收部門應當向受托的房地產價格評估機構提供征收范圍內房屋情況，包括已經登記的房屋情況和未經登記建筑的認定、處理結果情況。調查結果應當在房屋征收范圍內向被征收人公布。
對于已經登記的房屋，其性質、用途和建筑面積，一般以房屋權屬證書和房屋登記簿的記載為準;房屋權屬證書與房屋登記簿的記載不一致的，除有證據證明房屋登記簿確有錯誤外，以房屋登記簿為準。對于未經登記的建筑，應當按照市、縣級人民政府的認定、處理結果進行評估。
法律依據
《國有土地上房屋征收評估辦法》第九條
房屋征收評估前，房屋征收部門應當組織有關單位對被征收房屋情況進行調查，明確評估對象。評估對象應當全面、客觀，不得遺漏、虛構。房屋征收部門應當向受托的房地產價格評估機構提供征收范圍內房屋情況，包括已經登記的房屋情況和未經登記建筑的認定、處理結果情況。調查結果應當在房屋征收范圍內向被征收人公布。對于已經登記的房屋，其性質、用途和建筑面積，一般以房屋權屬證書和房屋登記簿的記載為準；房屋權屬證書與房屋登記簿的記載不一致的，除有證據證明房屋登記簿確有錯誤外，以房屋登記簿為準。對于未經登記的建筑，應當按照市、縣級人民政府的認定、處理結果進行評估。

【溫馨提示】并不是每種情況都是客觀一致的，一個同類型的答案能夠解決我們遇到的85%法律風險。但真正的解決方案需要具體問題具體分析，在復雜的情況下，建議盡快咨詢專業律師，獲得針對性解答！

引用法規
[1]《國有土地上房屋征收評估辦法》 第九條
[1]《國有土地上房屋征收評估辦法》 第九條

三、拆遷維權，房屋價值評估以什么時間為準？

很多老百姓都有這樣一個疑問，征地拆遷案件，如果打官司的話，一般都要花比較長的時間，短則六七個月，長則一兩年，這么長的時間內，當地房價上漲的非常厲害，那到時候官司打完了，我到底能拿到多少錢，會不會連房子都買不上?能有這樣疑問的拆遷戶，一定是有法律意識的，并且敢于走法律途徑維權的拆遷戶，對于征地拆遷的法律規范是了解過的，尤其是國有土地房屋征收與補償條例，知道對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產的市場價格。所以他們就會顧慮，如果打完官司了，還是按照之前的征收公告發布的時候的房價來給補償，那豈不是還是吃虧了?下面我們可以通過一個案例來說明這個問題。有證房屋也遭遇“拆違”，法院確認拆除行為違法。王先生2006年在蘭州市高新區購買了共1700多平的5幢房屋，并且均辦理了房產證。

2012年6月的時候，當地高新區城管執法分局將其中的三幢房屋，共1300多平的房屋予以強制拆除，理由是王先生的房屋所在的土地屬于當地二中學校，王先生不具有合法土地使用權，地上房屋屬于違建。王先生不服，向蘭州市城關區法院起訴，要求確認被告高新區城管執法局強制拆除行為違法。城關區法院于2014年9月17日立案，于2016年4月29日作出2014、城行初字第164號行政判決書，判決城管執法局蘭州高新技術產業開發區分局于2012年6月15日對原告所有的三幢房屋實施的拆除行為違法。高新區城管執法局不服該判決，向蘭州中院提出上訴。該院于2016年11月16日作出2016、甘01行終32號行政判決，駁回上訴，維持原判。房屋被拆4年，房價大變樣!賠償的評估時點又該如何計算?上訴案情中，涉及的時間節點比較多，我們可以簡單梳理一下，房產證辦理時間是2006年，房屋強拆時間是2012年6月5日，王先生于2014年9月17日起訴，一審判決是2016年4月29日，二審判決是2016年11月16日。已經確認城管局強拆行為違法，那接下來就是起訴主張賠償了。在行政賠償訴訟中，審理期間，王先生申請評估鑒定，法院于2017年4月7日委托評估，評估機構于2017年5月5日作出房地產價格咨詢報告。就房屋價值評估的時間節點的問題，原被告雙方產生了比較嚴重的爭議。王先生認為應當按照行政賠償案件審理的時間作為評估的時間節點，也就是現在的周邊類似房地產市場價作為參照。而被告城管執法分局認為應該按照被拆除時的實際價值進行賠償，也就是2012年4月的時間作為評估時點。法院判決考慮房價上漲幅度較大，應按當前審理時間來計算賠償一審法院認為，從2012年原告房屋被拆除以來，蘭州市房地產價格有較大幅度的升高，因此按照2012年6月強拆行為發生的時間為估價時點，對王先生而言明顯不具有合理性。而如果根據王先生的要求以本案審理時的時間為估價時點，則將使賠償標準欠缺應有的統一性，對高新區城管執法局而言亦不具有合理性。關于房屋市場價值的估價時點的確定問題，綜合考慮，以2016年11月16日拆除房屋行為被確認違法的時間來計算賠償金額，符合公平、合理的原則。二審甘肅省高級人民法院認為，一審判決確認拆除房屋行為被確認違法之時，作為評估的時點來計算損失，既考慮到涉案房屋被強制拆除后，王先生合法財產權益受侵害時間較長的因素，又考慮到房屋市場價值發生較大的波動的現實狀況，是合理、公允的計算方式，據此計算的賠償金額并無不當。二審判決駁回上訴，維持原判。從上訴法院的判決中我們可以明白，房屋拆遷的估價時點并不是唯一確定的。而是根據具體案件情況來判斷，法院會充分考慮房屋價值增長情況，周邊房屋價格市場的客觀情勢變化，給予被拆遷人公平、合理的補償。
拆遷維權，房屋價值評估以什么時間為準