一、貸款還款能力房屋賣房需要注意哪些因素？

1、用抵押物抵押給銀行如果名下有車產、其它房產，可以先將其抵押給銀行來貸款，再用貸款的錢把剩余房貸還清，接著把房子賣出去。拿到賣房的錢再去還清銀行的抵押貸款，把抵押的車產、房產贖回來，這種方式只適合名下有資產的人。

2、房貸轉按揭簡單的來說，其實就是將自己房子剩余的貸款債務轉給新的買房人。但想要辦理房貸轉按揭，首先就得要獲得貸款銀行的同意，賣房人是需要提前向銀行申請變更借款人、借款期限等相應信息。

3、用買家首付還清貸款這種方法比較常見，如果買家是全款買房就比較簡單，賣家直接跟銀行申請提前還款，將房子解除抵押。如果買家也需要貸款，要考慮到首付款夠不夠支付剩余貸款的情況，如果買家的首付不足支付按揭貸款的尾款，那么不足部分的資金賣家是否能夠填補。隨著信貸政策收緊，銀行審批房貸的周期也變長了，急著賣房的話，也要考慮到買房人辦理貸款時間的問題。

二、有房產證但是還有貸款，可以賣房子嗎？

1、還貸期間的商品房本來是不可以出售的，但是現在可以采取轉按揭的方式出售商品房。

2、“轉按揭”就是個人住房轉按貸款，個人住房轉按貸款是指已在銀行辦理個人住房貸款的借款人，向原貸款銀行要求延長貸款期限或將抵押給銀行的個人住房出售或轉讓給第三人而申請辦理個人住房貸款變更借款期限、變更借款人或變更抵押物的貸款。 　　

3、“轉按揭”的實質就是已購房產的借款人主體的變更。也就是說，購房人在未還清貸款時，可以轉讓或出售該房產；買入該房產的人，又可以向銀行申請二手房貸款。

4、購房者也可以在收入低、償還貸款能力不足時購買較便宜的住房，待收入提高、償還能力增強后，將第一套房轉賣給他人，再購買條件較好的住房。

三、購買國有土地證房產證的房子可以貸款嗎？

1、國有土地是可以抵押的,可以貸款。但必須持國有土地使用證到國土資源局辦理土地使用證的抵押登記。有效抵押的擔保率不能超過評估地價的總值扣除補交出其轉讓金余額的70%,也不得超過其評估地價總值的45%。

2、在確定抵押貸款金額之前要先進行房屋房屋價格評估，這個評估是由專業的評估公司進行，影響評估價值的因素有很多，比如地段、房齡、面積、新舊程度等。有了評估價格之后，銀行一般會按照評估價值而70%來房貸，也就是你多有房屋價值的70%的貸款額。

3、而房屋評估價值的影響因素有很多，銀行方面比較重視的是房齡，比如中國銀行規定3年以下的為評估價值的70%，

3~5年的為評估價值的60%，

5~10年的為評估價值的50%，

10~15年的為評估價值40%。

四、抵押貸款的房子可以賣嗎？

1、有貸款的房子經抵押權人同意能賣，但由于銀行尚未完全收回貸款及貸款利息，抵押人將抵押物轉讓勢必影響銀行實現債權，所以一般要求抵押人結清銀行貸款使抵押權消滅后，進行房屋過戶。

2、法律依據《民法典》第四百零六條　抵押期間，抵押人可以轉讓抵押財產。當事人另有約定的，按照其約定。抵押財產轉讓的，抵押權不受影響。抵押人轉讓抵押財產的，應當及時通知抵押權人。抵押權人能夠證明抵押財產轉讓可能損害抵押權的，可以請求抵押人將轉讓所得的價款向抵押權人提前清償債務或者提存。轉讓的價款超過債權數額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務人清償。

引用法規
[1]《民法典》 第四百零六條