一、改善型二套房住房如何認定

1、使用商業貸款購買過一套房產，貸款未結清就申請貸款，購買第二套房產，被認定為二套房，若是第一套房產的貸款已經完成，或者已經出售且能提供出售證明的，則算首套房。

2、借款人此前已有兩次商業貸款記錄，且有一次未還清的，再次申請將被認定為二套房，如果兩次均已還清，且產權人能夠提供兩次房產出售證明的，算首套購房。

3、夫妻雙方中，任何一方在婚前有過貸款購房記錄，在貸款未還清之前，以夫妻雙方的名義共同申請貸款購房，被認定為二套房，若是婚前貸款已經還完，則算首套房。

三、房產證的辦理和法律認定

買了房子辦房產證需要開發商在房管部門辦理產權初始登記，房管部門對房產進行測繪，給予回執單，繳納房產證代辦費、公共維修基金、契稅、印花稅等費用，開具完稅證明領取房產證。
法律依據
《城市房地產管理法》第六十一條房地產轉讓或者變更時，應當向縣級以上地方人民政府房產管理部門申請房產變更登記，并憑變更后的房屋所有權證書向同級人民政府土地管理部門申請土地使用權變更登記，經同級人民政府土地管理部門核實，由同級人民政府更換或者更改土地使用權證書。法律另有規定的，依照有關法律的規定辦理。《民法典》第二百一十條不動產登記，由不動產所在地的登記機構辦理。國家對不動產實行統一登記制度。統一登記的范圍、登記機構和登記辦法，由法律、行政法規規定。
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引用法規
[1]《城市房地產管理法》 第六十一條
[1]《民法典》 第二百一十條

四、房改房的房產證辦理指南

成本價的產權證就是說明這個房屋的使用、占有、處置等權利都是歸產權人所有的,不需要經過原來產權單位的同意就可以處置,但是該房屋卻不能夠辦理贈與,會在收益權上受到限制。按照現在的規定,成本價的原產權人其實可選擇兩種收益的方式:

1、直接來上市然后進行交易,由購買的人來補交土地的出讓金或者是相當于土地的出讓金的等同的價款。如果要按照這種方式的話,房屋的售價在每平方米要超過4000元以上部分,產權人還要和原產權的單位來進行收益的分成,具體的是每平在4000到5000元的部分,

80%歸個人所有,

20%歸原產權單位所有;每平方米5000元以上的部分,

50%歸個人,

50%歸原產權單位。

2、產權人先將成本價房變為商品房然后再上市交易,具體操作是由評估部門對房屋進行評估,然后按照市場評估價的3%到房管部門補交土地出讓金,再憑補交手續到房管局權屬登記部門辦理變更手續。這樣,成本價產權證就變成商品房產權證了,這種情況下,售房款除稅費外,收益全部歸產權人所有。以上是房改房辦理房產證怎么辦理的解答