一、二手房按揭貸款程序具體應該是什么？

·注意事項一評估價與最高貸款額
在申請二手房貸款時，銀行一般會先對房產進行評估，評估值一般會低于其市值。銀行在放貸時取合同價和評估價兩者之間的低值為基礎，再乘以貸款成數，即為房產的最高貸款額度。
·注意事項二竣工年代與貸款年限
房產證上的竣工年代是通常被容易借款人忽略的，其實銀行在審批貸款過程中，通常會把竣工年代作為影響借款人申請貸款年限的主要條件，多數銀行目前的政策是房齡+貸款年限≤

35年。例如，某房屋竣工年代為1994年，那么目前的房齡為15年，所以貸款年限最長為20年（即35-

1

5）。
·注意事項三貸款成數和利率
目前北京地區各銀行對二手房的政策是首套住房首付兩成、利率下浮30%，二套房首付四成、利率上浮10%。對于公積金貸款的政策是無論之前是否使用過商業貸款，現在是否結清，只要首次使用公積金貸款，利率都是按公積金目前首付兩成，五年以上貸款利率

3.

87%來執行，但如果之前曾使用過公積金貸款，再次申請公積金貸款時就需結清后方可使用（目前有部分省市可以沒結清的情況下辦理二次公積金貸款）。
·注意事項四還款方式的選擇
銀行的還款方式主要是等額本息、等額本金、雙周供及固定利率等。各種還款方式針對的是不同的客戶推出的。例如等額本息適合教師、公務員等收入穩定的工薪階層;等額本金適合那些前期能夠承擔較大還款壓力的借款人群，如還款方式相對于前者更能節省利息;雙周供適合周結工資或者是夫妻雙方月中和月底發工資的借款人。借款人不要為了節省利息而選擇不適合自己的還款方式，此外，借款人在申請貸款時還要結合自身現有還款能力，一般月供以不超過家庭收入的50%為宜。
·注意事項五貸款銀行的選擇
現在商業銀行很多，但各家服務的特色又不盡相同，貸款品種也有所差別，比如之前提到的雙周供并非所有銀行都有。如果借款人選擇常見的房貸產品，就要綜合各銀行網點數量、還款的便利程度和工資發放銀行等條件來選擇，當然服務質量等軟性條件也要加以考慮。
·注意事項六收入證明與還款能力
銀行在批貸時，會要求借款人提供能顯示其還款能力的證明，就是我們常說的收入證明。收入證明一般是借款人所在單位開具的收入狀況證明，如果申請人已婚，一個人的收入證明低于其月供，則可以夫妻雙方同時開具收入證明來申請貸款，符合條件后，銀行也可以審批。另外，還有家庭的一些其他資產如大額存款、債券、房產等也可以作為收入證明，銀行是一般會作參考的。
·注意事項七借款人自身相關情況
個人征信對于貸款人來說個人征信紀錄非常重要，因為目前央行征信系統是全國聯網的。作為銀行審批的參考依據，個人信用的情況直接影響銀行對借款人還款能力的評估。目前信用檔案主要包括信用卡、房產抵押貸款和其他各類貸款。其中信用卡記錄是很多借款人容易忽略的細節，雖然信用卡多數為小額消費，但是否按時還款直接反映了個人的信用良好與否。
借款人年齡目前銀行對借款人年齡一般的規定是不超過65歲。舉例來說若借款人現已45歲，那么最長借款年限為65減45為20年。
·注意事項八申請貸款到放貸周期
購房人申請貸款的過程需要經過很多機構（包括評估機構、擔保機構、銀行等）的配合才能完成。通常情況下，銀行需要客戶選定相應的擔保服務機構，通過擔保機構的話銀行一般從買賣雙方辦理完過戶手續起3-4個工作日將房款給業主。加上之前的的評估和銀行審批時間，一般最快的話7個工作日就可以辦理完成。因此，在辦理房貸過程中一定要配合各個機構，包括個人資料的準備以及面簽等需要借款人簽字的程序，這樣才能保證借款人在最快的時間內辦理完全部手續。

二、二手住房轉按揭貸款是指將舊房轉按揭成新房貸款的過程。

1、買賣雙方簽訂買賣合同，并事先確認買方有無還貸能力。

2、在銀行同意買方貸款的情況下，選擇申請同行轉按或者跨行轉按（注賣方還貸不滿一年的，通常選擇同行轉按或者同支行轉按；已滿一年的，則可以選擇跨行轉按）。買方向銀行申請轉按并提交相關材料及支付相關費用，包括擔保費用（銀行正常放款時間為過戶后三個工作日內）。銀行通常都會指定其認可的擔保公司或中介機構為該筆提前發放的款項承擔擔保責任。即在為買方放完貸款后，如果發生賣方違約或者買方違約，導致該房屋無法成交，則由擔保公司或中介機構向銀行承擔賠償責任。轉按揭貸款中的擔保費用由此產生，數額在貸款金額的千分之三至千分之八之間。

3、審核后（審核通常需要5個工作日），且銀行確認可以去還貸的當日，買方申請貸款的銀行所指定的擔保公司或中介機構，攜帶相關款項共同辦理還貸手續。辦理完結還貸手續，由擔保公司或者中介機構為賣方辦理注銷抵押登記事項。辦理完結注銷抵押手續，雙方在擔保公司或中介機構陪同下去房管部門過戶。最后，由擔保公司或中介機構代為領取房產證，在做完抵押登記領取到他項權利證書后交給買方。

三、二手房按揭貸款程序具體是什么？

二手房按揭貸款的流程
第一步提交申請，買賣雙方需要帶齊相關材料到銀行領取二手房個人借款申請表，然后填寫申請表，將表和所有相關材料交給工作人員審閱。
第二步驗房評估，銀行會聯系指定的房地產評估機構，并和買賣雙方約定時間去驗房做評估。驗完房后，評估機構就會向銀行出具評估報告。
第三步銀行審批，銀行在收到評估報告后，就會對貸款申請人的資質進行審核，符合條件的話，銀行就會根據房屋評估的價格，再綜合貸款人的資質來審批貸款額度、期限等等。
第四步交首付、辦理過戶，在銀行完成審批后，買方就需要向賣方支付房屋的首付款。然后買賣雙方再和銀行工作人員到房地產交易所憑首付款證明、銀行出具的按揭申請審查承諾函等材料辦理房屋產權過戶。
第五步辦理房產抵押登記、保險手續，銀行放貸，在過戶后，買方一般會在20個工作日左右領取到房產證。領到房產證后，買方就可去辦理房產抵押登記和保險了，然后再辦理貸款發放手續，銀行就會向賣方賬戶存入房款，買方根據合同按期償還本息即可。