一、"商品房預售許可證與預售合同關系探討"

沒有商品房預售許可證，不可以簽預售合同。預售房產的開發商應當持有合法有效的商品房預售許可證，未取得預售許可證進行預售的行為屬于違法，與買受人訂立的商品房預售合同應當認定為無效，但在起訴前取得合法有效預售許可證的可以認定為有效。 法律依據
《城市商品房預售管理辦法》第五條
商品房預售應當符合下列條件
（一）已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；
（二）持有建設工程規劃許可證和施工許可證；
（三）按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期。
《商品房銷售管理辦法》第六條
商品房預售實行預售許可制度。商品房預售條件及商品房預售許可證明的辦理程序，按照《城市房地產開發經營管理條例》和《城市商品房預售管理辦法》的有關規定執行。

引用法規
[1]《城市商品房預售管理辦法》 第五條
[1]《商品房銷售管理辦法》 第六條

二、"商品房預售限制條件及其意義"

1.商品房預售，是指房地產開發企業將正在建設中的商品房預先出售給買受人，并由買受人支付定金或者房價款的行為。

2.為了保護廣大購房者的權益，國家對商品房的預售有著較為嚴格的法律限制。

3.其中，《城市房地產管理法》第四十四條第一款、《城市房地產開發經營管理條例》第二十三條規定“房地產開發企業預售商品房，應當符合下列條件
（一）已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書;
（二）持有建設工程規劃許可證和施工許可證;
（三）按提供的預售商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，并已確定施工進度和竣工交付日期;
（四）已辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。”

4.《城市房地產管理法》第四十四條第三款規定“商品房預售所得款項，必須用于有關的工程建設”等規定對商品房的預售條件、市場準入等予以事前調整及規范。

5.另外，《城市房地產管理法》第四十四條第二款“商品房預售人應當按照國家有關規定將預售合同報縣級以上人民政府房產管理部門和土地管理部門登記備案?！?br>

6.《城市商品房預售管理辦法》第十條“商品房預售，開發企業應當與承購人簽訂商品房預售合同。預售人應當在簽約之日起30日內持商品房預售合同向縣級以上人民政府房地產管理部門和土地管理部門辦理登記備案手續

引用法規
[1]《城市房地產管理法》 第四十四條
[1]《城市房地產開發經營管理條例》 第二十三條
[1]《城市房地產管理法》 第四十四條
[1]《城市房地產管理法》 第四十四條
[1]《城市商品房預售管理辦法》 第十條