一、哪些房地產不能轉讓？

1.房地產的轉讓必須是依法登記并取得房地產權證書的房地產權利人，而房地產的受讓人可以是中華人民共和國境內或境外的自然人、法人、其他組織，也可以是法律、法規、規章另有規定或土地使用權出讓合同約定的其他自然人、法人、其他組織。

2.下列房地產不得轉讓，轉讓也無效

1、達不到下列條件的房地產不得轉讓。
①以出讓方式取得土地使用權用于投資開發的，按照土地使用權出讓合同約定進行投資開發，屬于房屋建設工程的，應完成開發投資總額的25%以上;
②屬于成片開發的，形成工業用地或者其他建設用地條件;
③按照出讓合同約定已經支付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書。

2、司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或以其他形式限制房地產權利的。

3、依法收回土地使用權的。

4、共有房地產，未經其他共有人書面同意的。

5、權屬有爭議的。

6、未依法登記領取權屬證書。

7、法律和行政法規規定禁止轉讓的其他情況。

二、哪些房產不能轉讓？

《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十八條下列房地產，不得轉讓
（一）以出讓方式取得土地使用權的，不符合本法第三十九條規定的條件的。
（二）司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的。
（三）依法收回土地使用權的。
（四）共有房地產，未經其他共有人書面同意的。
（五）權屬有爭議的。
（六）未依法登記領取權屬證書的。
（七）法律、行政法規規定禁止轉讓的其他情形。

引用法規
[1]《中華人民共和國城市房地產管理法》 第三十八條
[2]《中華人民共和國城市房地產管理法》 第三十九條規定的條

三、不能轉讓的房地產有哪些

下列房地產，不得轉讓
（一）以出讓方式取得土地使用權的，不符合法律規定的轉讓條件的；
（二）司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的；
（三）依法收回土地使用權的；
（四）共有房地產，未經其他共有人書面同意的；
（五）權屬有爭議的；
（六）未依法登記領取權屬證書的；
（七）法律、行政法規規定禁止轉讓的其他情形。