一、《商品房預售合同》之補充協議是不是格式條款

1、格式條款必須同時符合重復使用、預先擬定、在訂立合同時未與對方協商三個特點。目前在日常生活中普通存在的格式合同（條款），諸如保險單、飛機票、火車票、供水、電合同等，這些合同（條款）在訂立時并不與消費者進行協商，而是基于廣泛受眾預先制定，反復使用的，具有很典型的格式合同（條款）法定屬性和特征。

2、在商品房買賣過程中，為了節約雙方的時間成本，也為了讓購房者更全面地了解所購房屋，更充分地了解買受人的權利，開發商一般會提供合同及補充協議的框架給購房者參考，很多購房者是在看到開發商提供的補充協議框架后，才了解自己所擁有的權利，才能更充分地表達自身意愿，買賣雙方在自愿平等的基礎上，協商一致后再予簽字確認。

3、如果將補充協議認定為格式化合同，購房者的每一項主張、每一條款變更都需要向工商部門報備審批后才能獲得修改，此舉將增加行政機關的工作量和操作成本，降低了社會效率，變相剝奪和限制了購房者自由協商更改的權利，增加了商業交易的不確定性和風險。綜上所述，《房屋（預售）買賣合同》的補充協議不符合格式合同的法定特性，不應被認定為格式合同。

二、商品房預售合同沒有辦理備案登記，這份合同有效的嗎

該份預售合同是有效的?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第六條的規定可知，除非雙方當事人在合同中約定以辦理登記手續為商品房預售合同的生效條件，否則，當事人在簽訂了商品房預售合同后，任何一方不得以預售合同沒有辦理登記備案手續為由主張合同無效。即便雙方約定了以辦理登記備案手續為生效條件，但一方履行了主要義務，比如一方已經支付房款，而另一方接受的，即便沒有辦理登記備案手續，該合同也是有效的。

引用法規
[1《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》 第六條