一、沒有商品房預售許可證的后果，規定是什么

法律分析
沒有商品房預售許可證的后果是簽訂的房屋買賣合同無效。房屋開發商在進行房屋買賣時必須要有房屋預售許可證，如果沒有房屋預售許可證，在起訴前仍未獲得就會使得購房合同因違背法律而失效。
法律依據
《中華人民共和國民法典》第一百四十三條
具備下列條件的民事法律行為有效
（一）行為人具有相應的民事行為能力；
（二）意思表示真實；
（三）不違反法律、行政法規的強制性規定，不違背公序良俗。
《中華人民共和國民法典》第一百五十三條
違反法律、行政法規的強制性規定的民事法律行為無效。但是，該強制性規定不導致該民事法律行為無效的除外。
違背公序良俗的民事法律行為無效。

引用法規
[1]《中華人民共和國民法典》 第一百四十三條
[1]《中華人民共和國民法典》 第一百五十三條

二、商品房預售許可證是購房者購買商品房時必備的授權書，是開發商銷售商品房的必要證件。

一、什么是銷售許可證？商品房銷售許可證是房地產管理機關允許房地產開發商進行現房銷售的標志，否則房地產開發商的銷售行為是無效的;商品房預售許可證是房地產管理機關允許房地產開發商進行期房銷售的標志，否則，房地產開發商的預售行為同樣是無效的。何為現房何為期房二者之間有明確的法律界定只有已領取房產證和土地證的房子才能稱得上是現房;而房子是否已經蓋好，是否有人已經居住，并不成為衡量是否是現房的標準，這正是購房人在實際買房過程中容易混淆和產生誤解的地方。原因在于購房人完全憑自己的感性認識來分辯事物。相反沒有土地證和房產證的房子即便是已經蓋好，或者已經有人居住，但仍然屬于期房的范疇。在買賣過程中仍然應按期房銷售。二、商品房預售許可證與銷售許可證有什么區別？商品房銷售許可證與商品房預售許可證的區別在于各自取得的條件不同，主要表現在商品房（現房）銷售許可證的取得必須符合下列條件

1.開發企業具有企業法人營業執照和房地產開發企業資質證書;

2.取得土地使用權證書和使用土地批準文件;

3.持有建設工程規劃許可證和建設工程開工許可證;

4.已通過竣工驗收;

5.供水、供電、供熱、燃氣、通信等配套基礎設施具備使用條件，其他配套基礎設施和公共設施具備交付使用條件或已確定進度和交付日期;

6.物業管理方案已落實。買現房的好處在于可以比較清楚地了解房屋的現狀，可以盡快取得房地產權利證書等。而商品房預售許可證的取得要符合下列條件

1.項目取得建設用地規劃許可證;

2.建設工程規劃許可證;

3.國有土地使用證;

4.建設工程開工證;

5、已投入的工程建設資金達到總投資的25%以上;6施工進度和竣工交付時間確定。預售的房屋可能在銷售的時期根本看不到房子的框架，房屋有可能還沒出地面，房子未來的狀況、小區的狀況等只能通過樓書來表現，因而預售的房屋不確定的因素較多。按照《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》中的第二條解釋“出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效。”此條款可以理解為

1、出賣人只要有預售許可證房子就可以賣，其預售行為就是合法的，所簽訂的商品房買賣合同就是有效的。購房人買了沒有預售許可證的房可以要求解除合同，雖然說買房要看“五證”，但除預售許可證的其它“四證”主要是給發放預售許可證的房產管理部門看的，房地產商缺少其它“四證”并不成為購房人要求退房的充足理由。

2、僅憑房地產商沒有取得預售許可證賣房而要求解除商品房買賣合同不一定會得到法院支持，只有到起訴時，房地產商仍然不能取得預售許可證，購房人請求法院解除合同的請求才會得到法院的支持。在具體的實踐操作中，還要特別注意地方法規的規定，比如北京市國土資源和房屋管理局關于印發《〈北京市城市房地產轉讓管理辦法〉實施意見》的通知中的新規定“商品房竣工后，房地產開發企業應當按規定時限申請辦理房地產權屬證書，并自取得房地產權屬證書之日起，持房屋所有權證書和土地使用權證書進行商品房現房銷售。商品房竣工后，房地產開發企業未取得房地產權屬證書的，可自商品房取得竣工備案表之日起四個月內繼續進行商品房預售;但自取得竣工備案表之日起超過四個月的，不得進行商品房預售。”這個規定等于說現在有一種已建好的房子，預售許可證本身沒有過期，但由于取得竣工備案表4個月而沒拿下房產證是不能銷售的。這些具體規定是否與前面所說的高法解釋相沖突和矛盾是值得探討的一個問題。因為預售許可證本身沒有過期就意味著是效的，應適用高法的解釋。而這個地方上的規定又是不能銷售的。

引用法規
[1]《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》 第二條

三、預售房屋的條件

商品房銷售許可證是房地產管理機關允許房地產開發商進行現房銷售的標志，否則房地產開發商的銷售行為是無效的;商品房預售許可證是房地產管理機關允許房地產開發商進行期房銷售的標志，否則，房地產開發商的預售行為同樣是無效的。
我國對商品房預售許可核準的條件規定如下
（一）已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書;
（二）持有建設工程規劃許可證和施工許可證;
（三）按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，并已確定施工進度和竣工交付日期;
（四）房地產開發企業預售商品房，除應當符合法律、法規已有規定外，房地產開發項目的工程形象進度應當符合下列條件

1、多層建筑已完成主體結構三分之一以上;

2、高層建筑已完成地面以下的主體工程;
（五）房地產開發企業向市、縣（市）房產行政主管部門申請商品房預售登記時，除應當提交法律、法規已有規定的文件外，還應當提交標準地名批準文件、拆遷戶安置情況說明和市、縣（市）建設行政主管部門對房地產開發項目的工程形象進度的證明文件。
上述五點為申請商品房預售許可的相應條件，其中前三點規定于《城市房地產管理法》、《城市房地產開發經營管理條例》中，后兩點規定于《城市商品房預售管理辦法》第七條四到六款，“開發企業申請預售許可，應當提交下列證件（復印件）及資料投入開發建設的資金占工程建設總投資的比例符合規定條件的證明;工程施工合同及關于施工進度的說明;
（六）商品房預售方案。預售方案應當說明預售商品房的位置、面積、竣工交付日期等，并應當附預售商品房分層平面圖。”

引用法規
[1]《城市商品房預售管理辦法》 第七條

四、房地產商是否可以預售沒有商品房預售許可證的樓盤？

房地產商沒有商品房預售許可證可以預售嗎還是根據我國城市房地產管理法，房屋預售應符合下列條件
（一）已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；
（二）持有建設工程規劃許可證；
（三）按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的百分之二十五以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期；
（四）向縣級以上人民政府房產管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。高層要完成主體結構的三分之二，低層要完成全部主體結構，只有達到這樣的建設進度方可去房管局申請辦理商品房預售許可證。根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》
第二條出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效。

引用法規
[1]《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》 第二條

五、房地產商沒有商品房預售許可證能預售嗎

根據《城市商品房預售管理辦法》第六條規定“商品房預售實行許可制度。”開發企業進行商品房預售，應當向房地產管理部門申請預售許可，取得《商品房預售許可證》。未取得《商品房預售許可證》的，不得進行商品房預售。
根據最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條的規定“出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效。”
法律依據
《城市商品房預售管理辦法》第六條
商品房預售實行許可制度。開發企業進行商品房預售，應當向房地產管理部門申請預售許可，取得《商品房預售許可證》。未取得《商品房預售許可證》的，不得進行商品房預售。

引用法規
[1]《城市商品房預售管理辦法》 第六條
[1]《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》 第二條
[1]《城市商品房預售管理辦法》 第六條